楼市关键词之“国家级新区”

国家级新区，是指新区的成立乃至于开发建设上升为国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批，相关特殊优惠政策和权限由国务院直接批复，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，鼓励新区进行各项制度改革与创新的探索工作。

7月2日，国务院正式批复同意设立南京江北新区。至此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为全国第13个、江苏省首个国家级新区。

政策红利吸引众多投资客来这里购房，江北的房价也开始直线飙升，大华锦绣华城从年初的10200元/平方米，上涨到目前的14500元/平方米，以42.16%的涨幅成为今年以来的涨价冠军；明发云庭从年初的11500元/平方米，涨到15500元/平方米，涨幅高达34.78%；正荣润江城单价已破2万元/平方米。华府国际、招商兰溪谷、美麟香漫山的涨幅也都超过了20%。

点评：在国家批复的新区中，既有成功的案例，也有失败的。国家级新区的房地产能否实现快速增长，要看新区原有存量和需求两个指标。有的新区本身存量不大，新区的成立能够带动需求，因此房地产市场会繁荣；而有的新区房地产本身就有过剩的趋势，即便是获批国家级新区，也难以刺激房价上涨。江北的房价今年一直在疯涨，政策、交通各项利好政策已经透支，未来江北房价如何还真不好说。

楼市关键词之“地王”

2015年可谓“地王”年，各地地王频出，土地市场一派火热。一线和核心二线城市“偏远”地区土地被频频拍出天价,地价与周边房价“倒挂”的情况屡见不鲜。房企在一二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。

另外，随着土地价格飞涨，“面粉贵过面包”已成常态，此种市场环境下，单一企业拿下地王的风险越来越大，更多的企业选择组成联合体共同拿下地王项目，国企、央企拿地优势日渐显现。

点评：市场经济 条件下,一个愿买,一个愿卖,"地王"原本无可厚非。但"地王"频出可能推动房价持续上涨,抵消房地产调控政策的效力,不利于实体经济发展。另一方面，“地王”迭出狂欢背后是风险聚集存隐忧，房企蜂拥“抢地”，风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实。

楼市关键词之“房价”

12月1日,机构发布的中国城市住宅价格指数报告显示,11月份,中国城市住房(一手房)价格指数为1105.4点,指数较上月上升3.4点。这意味着,今年4月以来,一手房价格已经持续8个月保持上涨。同时，数据显示，南京自今年3月份以来，房价已连续9个月上涨。

点评:南京房价依然处于上升通道，明年上半年应无大碍，但领涨全国让人担忧，毕竟城市规模、市民收入、人口增量、经济成长都不足以支撑南京房价在全国名列前茅。

 楼市关键词之“房企突围”

在房地产金融化年代，房地产开发商不再只是从事商品住宅开发，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大，大型房企在这方面走得更为坚决。

万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。

而中小房企则在转型方面选择抱团、瘦身或者脱离房地产行业等方式。

随着房地产行业发展进入新常态,越来越多的房企开始寻求多元化发展。多元化的战略调整有利于企业增加资产组合种类,减轻经营风险。

点评:房企马太效应越发明显。少数一线房企，利用自身的资源、渠道、品牌优势，不断扩大市场占有率；部分二线开发商，通过一些营销创新、经营策略，缩小与一线房企的差距；此外，还有另一些因墨守成规而被逐步“边缘化”的房企，被迫逐步淡出市场只是时间问题。

楼市关键词之“去库存”

财政部等5月提出，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房纳入住房保障规划。中央经济工作会议明确要求，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一。与此同时，中央城市工作会议也对此做出有力部署。

另外，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。如何化解房地产的库存，成了当前楼市所面临的一个重要的命题。目前房地产去库存已经有一系列政策储备，包括提高保障房配给的货币化占有率、非限购城市政策自调整、户籍制度改革、提高公积金使用效率等。

点评:“多买房、少建房”，政府“房产观”也要调整。“租房不如买房”、“不小心成了房东”……从“刚需”的未婚夫妇到开发商和炒房者，长期以来支配我国房地产市场的一系列观念，将在“去库存”歼灭战中改变。

楼市关键词之“闪电盘”

但近年来，越来越多的项目 在不断缩短开发周期，同时将推盘速度提档。不难看出，不少房企愈发偏爱于这种节奏。

一般来说，开发商从拿地到开发，到入市销售，平均周期大概需要1年到18个月的时间，有的甚至更长。

从表面上看，“闪电盘”模式似乎会增加资金成本压力，但事实上，这种模式通过采取快速拿地、快速开发以及快速销售的模式，来实现现金流快速流通，从而控制资金成本。

另外，最明显的改变以前是开发商在拿地以后才开始进行项目定位、规划等，现在只要政府对外公布了土地情况，或者进行招拍挂的同时，开发商就已经在做这些工作了，等拿到地，就只是办理相关手续和开发，如此一来，拿地后快速开发上市，时间上是很充分的。

 点评：频夺地、抢开工、快销售开发商今年似乎开启了闪电模式。毕竟，房地产是资金密集型行业，资金运作是重中之重。高杠杆、高周转、快速销售恰恰能有效规避市场和政策的风险。但要注意的是高周转的同时能否保证房屋质量，开发楼盘的品质必须经受时间考验。

楼市关键词之“收购兼并潮”

2015年，万科、万达、恒大、保利等全国性房企相继对外展示了它们的并购和整合野心。

进入白银时代的房地产行业未来行业集中度将不断提高,楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购,房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。种种迹象表明，未来房企想活得更好，只有强强联合这条路可走。

一方面，当前的地价实在偏高，尤其是一二线重点城市的地块争夺尤为激烈，高企的地价让诸多房企日渐谨慎。另一方面，行业换挡，洗牌加速，通过收购方式补充资源不失为一种更快捷的手段。

点评：当下一些逐渐退出房产界的外行房产商，没在任何领域进行深耕，再加上财务压力越来越大，这种企业很容易被市场淘汰。未来房企想活得更好，只有强强联合这条路可走。或许，“大象”们的并购与整合只是时间问题。

楼市关键词之“O2O”

万科、中海、龙湖、中航等开发商均已推出社区生活APP。在当今“互联网+”时代，拥有巨大潜力的房地产O2O市场，成为众多房企布局焦点，与早期借助O2O实现营销不同，越来越多房企以O2O模式深度挖掘互联网创新和房地产的契合点，寻找新的商业模式和利润增长点。

房企发展O2O的优势主要在于存量现有的社区，尤其是大型房企如万科、绿地、恒大等项目多，分布广泛；中海、绿城等房企的社区偏中高端，业主消费能力较强。这将是房企发展的社区O2O的基础，也是开发商转型服务商的方向之一 。

点评：过去十多年，房企单纯依靠地产开发就已经赚得盆满钵满。但地产开发的黄金时代已经结束，随着二手房市场的兴起，未来对新建住房的需求量会逐步降低，房企必须寻求地产开发以外的盈利点，社区O2O无疑为一个很好的利益点。但传统开发商、专业物业服务商、互联网公司等都在争夺社区市场，未来的竞争格局将会是由‘百花齐放’格局到‘寡头’格局，最终竞争点将聚焦到专业、规模、资本、品牌等核心要素上。

楼市关键词之“房地产众筹”

由于供求关系的逆转，住宅地产市场在一线城市外的地方大多转变成了买方市场，开发商们遭遇住宅寒冬，一直希望可以找点啥创新的东西可以刺激刺激销售。而互联网金融又这么火，所以2015年开发商的眼光们自然地聚焦到 P2P 和众筹这块来了。

进入2015年以来，房企“众筹”事件陆续上演，起先仅是小范围小打小闹的营销噱头，而近期开发商将众筹之势愈演愈烈。包括碧桂园、万达、万科等巨头房企面开始着力打造众筹项目。但形式各有不同，有的是纯粹的互联网金融产品，有的是金融产品＋实体。

尤其在从今年5月开始，平安、绿地、万科、碧桂园等共同打造了中国首个房地产众筹联盟。6月，万达推出首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，7月15日，诺亚财富旗下的诺亚“员工宝”与华远地产在京宣布，双方将联合推出房地产众筹项目。

 点评:如今房地产众筹快速发展的原因显而易见。房企在原有营销目的之外，开始探索众筹的真正意义，结合互联网金融推出各种产品。这些产品中有的是真正的通过金融进行融资，有的却还是以金融理财的名义，以达到项目营销蓄客去化的目的，各位投资者还需要擦亮眼睛。

楼市关键词之“不动产登记”

不动产登记的情况总能引起社会关注，其可以在一定程度上避免贪腐发生，这就注定了它会不断受到关注。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》将正式施行，据此，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记。

点评：不动产登记确实全面启动了，但是这次的不动产登记目的是防腐而不是房价，期待中国房价因不动产登记而大变是不可能的。